Kaufpreisaufteilung beim Erwerb von Grund und Boden und Gebäude

Die Aufteilung des Gesamtkaufpreises in Grund und Boden einerseits und das Gebäude andererseits ist essenziell wichtig für die Bemessung der AfA-Höhe. Ohne die ordnungsgemäße Aufteilung können die Anschaffungs- und Herstellungskosten nicht in korrekter Höhe ermittelt werden, denn nur der Teil, der auf das Gebäude entfällt, unterliegt der Abschreibung. Das Finanzgericht München hat hierzu in einem aktuellen Urteil erneut Stellung genommen.

Wurde ein Gesamtpreis für den Erwerb eines Immobilienobjekts gezahlt, das zur Einkünfteerzielung genutzt wird, muss dieser Preis zur Berechnung der Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA) aufgeteilt werden. Der Wert des Bodens und der Wert des Gebäudes sind getrennt zu ermitteln. Anschließend werden die Anschaffungskosten entsprechend dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Kosten für den nicht abnutzbaren Grund und Boden sowie für den abnutzbaren Gebäudeanteil aufgeteilt.

Laut Bundesfinanzhof (BFH vom 21.07.2020 IX R 26/19) ist grundsätzlich die vertragliche Aufteilung der Parteien zu respektieren und anzuerkennen. Die Parteien haben einige Voraussetzungen zu beachten, deren Missachtung das Finanzamt bzw. das Finanzgericht zu einer eigenen Aufteilung berechtigt.

In einem ersten Schritt ist - getrennt vom Gebäudewert – der Wert des Grund und Bodens zu ermitteln. Dies geschieht im Wege des Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahrens unter Zugrundelegung des Bodenrichtwerts. Dabei ist zu beachten, dass der vertragliche Preis für Grund und Boden den Bodenrichtwert nicht wesentlich unterschreitet. In der Rechtsprechung war hier bislang keine exakte Grenze formuliert. Größere Abweichungen nach unten müssen jedenfalls ausführlich durch den Steuerpflichtigen begründet werden.

Im zweiten Schritt folgt die Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage des Gebäudes. Diese besteht in Höhe des Gebäudewerts zzgl. der anteiligen Anschaffungsnebenkosten. Hier hat der Bundesfinanzhof jeder Verallgemeinerung zum Vorrang bestimmter Wertermittlungsverfahren eine Absage erteilt (BFH v. 20.9.2022 – IX R 12/21) und festgestellt, dass sämtliche Methoden – Sachwert-/Ertragswert-/Vergleichswertverfahren - grundsätzlich geeignet sein können.

In einem aktuellen Urteil hat das Finanzgericht München (Urt. v. 10.04.2024 – 12 K 861/19) folgende Leitsätze aufgestellt.

Damit hat das Finanzgericht ausdrücklich bestätigt, dass die Unterschreitung des Bodenrichtwerts, unterhalb der Grenze von 10% unbeachtlich ist. Begründet wird dies, mit der natürlichen Marktspanne, die dazu führe, dass bei Kaufpreisverhandlungen für vergleichbare Immobilien unterschiedliche Preise erzielt werden. Daher kann einer vertraglich festgelegten Kaufpreisaufteilung grundsätzlich nicht die Angemessenheit abgesprochen werden, solange die Abweichung von der gutachterlichen Wertermittlung die Grenze von 10 % nicht überschreitet.

Es darf auch davon ausgegangen werden, dass eine Abweichung zwischen den Ergebnissen verschiedener Gutachten unter gleichen Annahmen bzw. eines korrekt ermittelten Verkehrswertes vom tatsächlich erzielten Kaufpreis von ca. +/- 10% bei allen Objektarten nicht ungewöhnlich sein muss. Selbst der Bundesfinanzhof geht in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass keine Bewertungsmethode den Wert eines Wirtschaftsguts auf den Euro genau berechnen kann.

Ursprünglich hatte das Bundesfinanzministerium (BMF) eine Arbeitshilfe samt Anleitung für die Berechnung der Kaufpreisaufteilung bereitgestellt, die in der Praxis von der Finanzverwaltung regelmäßig angewendet wurde. Diese Arbeitshilfe stieß auf erhebliche Kritik, da sie das sog. vereinfachte Sachwertverfahren als vorrangig behandelte und zudem relevante Orts- bzw. Regionalisierungsfaktoren unberücksichtigt lies. Dies führte besonders in Ballungsräumen wie München zu stark negativen Auswirkungen für viele Steuerpflichtige. Sie wurde deshalb vom Bundesfinanzhof mit Entscheidung vom 21. Juli 2020 (IX R 26/19) verworfen. Die vertragliche Kaufpreisaufteilung der Parteien durfte, nicht mehr unter Verwendung der Arbeitshilfe des BMF ersetzt werden, sondern musste mittels Sachverständigengutachten erfolgen. Aufgrund dieser Entscheidung hat das BMF seine Arbeitshilfe angepasst.

In der neuen Arbeitshilfe werden verschiedene wertbeeinflussende Faktoren ausführlich behandelt. Bei der Bestimmung der Verkehrswerte von Grundstücken und Gebäuden ist in der Regel die Angabe einer Nettokaltmiete erforderlich. Gibt es eine solche nicht, ist die marktübliche Miete maßgeblich. Je nach Verwendung der tatsächlichen oder der üblichen Miete verändern sich die Ergebnisse der Verfahren, was sich unterschiedlich auf die tatsächliche Kaufpreisaufteilung auswirkt. Weiterhin wird der Verkehrswert (und damit die Aufteilung) durch den sog. Liegenschaftszinssatz beeinflusst.

Auch die Restnutzungsdauer der betreffenden Immobilie hat großen Einfluss auf die Bewertung. Gemäß der BMF-Arbeitshilfe kommt hier ein „fiktives Baujahr“ zum Einsatz. Bei der Angabe getätigter Modernisierungsarbeiten kann sich dieses „fiktive Baujahr“ je nach deren Ausmaß verjüngen und somit den Ertragswert beeinflussen. Dies eröffnet ein breites Feld an Möglichleiten für die Kaufpreisaufteilung.

In der Praxis muss man aber feststellen, dass diese Arbeitshilfe oftmals zu einer Kaufpreisaufteilung kommt, die einen erhöhten Anteil dem nicht abschreibbaren Grund und Boden zuordnet.