WANN IST EINE ÜBLICHE MIETE BEI BEWERTUNGEN VON IMMOBILIEN ANZUSETZEN?

Vor kurzem hatte der Bundesfinanzhof (BFH) über die Frage bei der Bewertung von Immo­bilien zu entscheiden, ob eine vertraglich vereinbarte oder die ortsübliche Miete im Ertrags­wertverfahren anzusetzen ist.

Folgender Fall lag dem BFH zur Entscheidung vor:

Ein Steuerpflichtiger hat von seiner Mutter ein Mehrparteienhaus geerbt. Bei der Ermittlung des Gebäudeertragswertes setzte der Steuerpflichtige bei vier Einheiten die vertraglich ver­einbarte Nettokaltmiete an und für die restlichen elf Einheiten den im Mietspiegel ausgewiese­nen Mittelwert, da die tatsächlich vereinbarte Miete den Mittelwert um mehr als 20 Prozent überschritt.

Das Finanzamt setzte die höhere vertraglich vereinbarte Miete zur Ermittlung des Gebäudeer­tragswertes an.

Dagegen reichte der Steuerpflichtige Klage beim Finanzgericht und Revision beim BFH ein. Auch der BFH wies die Klage als unbegründet zurück. Der BFH stellte in den Leitsätzen klar:

„Der für die Bewertung im Ertragswertverfahren maßgebliche Rohertrag eines bebauten Grund­stücks ist grundsätzlich das Entgelt, das für die Benutzung nach den vertraglichen Vereinba­rungen als Miete zu zahlen ist. Eine vertraglich vereinbarte Miete kann nicht mehr als üblich angesehen werden, wenn sie mehr als 20 % niedriger ist als der unterste Wert der Spanne des verwendeten Mietspiegels oder wenn sie mehr als 20 % höher ist als der oberste Wert der Spanne. Auf den Mittelwert kommt es insoweit nicht an.“

Im Ertragswertverfahren zur Bestimmung des Gebäudeertragswertes ist also grundsätzlich die vertraglich vereinbarte Miete anzusetzen. Kann die tatsächlich vereinbarte Miete nicht mehr als übliche Miete angesehen werden, ist die übli­che Miete anzuwenden. Die vertraglich vereinbarte Miete ist unüblich, wenn sie entweder mehr als 20 Prozent unterhalb des untersten Wertes der Spanne des verwendeten Mietspiegels liegt, oder wenn sie mehr als 20 Prozent höher ist als der oberste Wert der Spanne. Dabei kann die übliche Miete aus Vergleichsmieten oder Mietspiegeln abgeleitet, mit Hilfe einer Miet­datenbank geschätzt oder durch ein Mietgutachten ermittelt werden.