Grundsteuer-bescheide – was kann man machen

Vor beinahe sieben Jahren nahm die Grundsteuerreform ihren Lauf, seitdem gibt es viele ungeklärte Fragen und es werden leider eher mehr als weniger.

Auslöser der Reform war eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts, wonach die bis zu diesem Zeitpunkt durchgeführte Berechnung der Grundsteuer mittels deutlich veralteter Einheitswerte nicht mehr verfassungsmäßig war. Infolgedessen mussten mehr als 36 Mio. Grundstücke neu bewertet werden. Hierfür hatten Eigentümer Feststellungserklärungen abzugeben, ohne zu wissen, wie die Grundsteuerbelastung ab dem 01.01.2025 sein würde. Die notwendigen Hebesätze haben die Gemeinden erst im zweiten Halbjahr 2024 festgelegt.

Der damalige Finanzminister Olaf Scholz hatte versprochen, dass die Reform aufkommensneutral sein würde und sie nicht zu einem höheren Steueraufkommen führe. Dabei unterlagen viele Eigentümer einem Fehlschluss, denn die Aufkommensneutralität bezieht sich auf die Gemeinde und nicht auf den einzelnen Steuerpflichtigen. Zwar wurde die vorherige Wertverzerrung geebnet, dies führt nun aber teils zu extremen Steuermehrbelastungen, während andere entlastet werden. Nun treffen die ersten Grundsteuerbescheide ein, was nicht selten zu einem bösen Erwachen führt. Auch jetzt werden immer mehr Stimmen laut, die die Recht- und Verfassungsmäßigkeit der neuen Grundsteuer bezweifeln.

Die Reform beinhaltet insbesondere Änderungen zu den Bewertungsregeln für Zwecke der Grundsteuer, zu den durch die Gemeinden festzulegenden Hebesätzen und der Kompetenz der Länder zur Festlegung eigener Grundsteuermodelle.

Die Steuerpflichtigen hatten bis 31.01.2023 Zeit – in Bayern bis zum 30.04.2023 - dem zuständigen Finanzamt eine Feststellungserklärung zu übermitteln. Auf Grundlage dieser Erklärung erließen die Lagefinanzämter einen sogenannten Grundsteuerwertbescheid. In diesem wird die Höhe des Grundsteuerwerts festgestellt. Regelmäßig folgt dann der Grundsteuermessbescheid. Die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags erfolgt durch die Multiplikation des Grundsteuerwerts mit der Steuermesszahl. Beide Bescheide verlangen vom Steuerpflichtigen noch keine Zahlung. Die finale Zahlungsaufforderung erhalten die Grundstückseigentümer dann nicht von den Finanzämtern, sondern von den Gemeinden. Diese sind für die Verwaltung der Grundsteuer zuständig.

Der Grundsteuerwertbescheid bindet die auf ihm basierenden Folgebescheide.

Schon gegen den Grundsteuerwertbescheid und gegen den Grundsteuermessbescheid konnte Einspruch eingelegt werden, was auch in vielen Fällen erfolgt ist. Gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde kann nun innerhalb eines Monats Widerspruch und sodann Klage zum örtlich zuständigen Verwaltungsgericht eingelegt werden. Der Widerspruch ändert zunächst nichts daran, dass die Steuer – wenigstens vorläufig – zu zahlen ist.

Die neuen Bescheide können vornehmlich hinsichtlich des Hebesatzes der jeweiligen Gemeinde geprüft werden und ob die Erhöhung eine übermäßige Steuerbelastung bewirkt, denn eine erdrosselnde Wirkung darf die Steuer nicht entfalten. Das ist aber in der Praxis schwer zu begründen und selten erfolgreich, da eine Hebesatz-Höchstgrenze nicht existiert und die Gemeinden grundsätzlich frei sind. Das folgt aus der kommunalen Selbstverwaltungsgarantie nach Artikel 28 Abs. II Grundgesetz.

Es kann daher nur geprüft werden, ob die Steuerbelastung nach einer Gesamtschau noch angemessen und zumutbar ist. Nicht angemessen wäre die Hebesatzhöhe, wenn die Gemeinde die Mehrbelastung tatsächlich nicht benötigt. Das ist wiederum nur der Fall, wenn der Haushalt auch ohne die Hebesatzerhöhung bereits ausgeglichen ist. Klar ist aber auch, dass Gemeinden sehr wohl auch berechtigt sind aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten Rücklagen zu bilden. Über eine unangemessene Erhöhung kann daher nur gesprochen werden, wenn die Gemeinde schon zuvor über ausreichend Rücklagen verfügte. Das wird in der Regel nur schwer darzulegen sein und hängt stark von den geplanten jeweiligen Investitionen der Gemeinde ab.

Hinzukommt eine neue Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts NRW. Dieses hatte über die Rechtmäßigkeit einer Erhöhung des Hebesatzes von 690% auf 1.100% zu entscheiden. Entgegen der Auffassung der Antragstellerin stellte das Gericht fest, dass die Gemeinde bei ihrer Entscheidung keine einzelfallspezifischen Auswirkungen beachten muss. Eine Steuer ist nicht schon deshalb rechtswidrig, weil sie nur einzelne Steuerpflichtige unzumutbar belastet. Eine Einzelfallbetrachtung ist bei tausenden von Betroffenen je Gemeinde auch gar nicht möglich. Die Erhöhung des Hebesatzes verstößt auch nicht gegen die Gebote der wirtschaftlichen, effizienten und sparsamen Führung des Haushaltes.

Außer in Berlin, Hamburg und Bremen verwalten die Gemeinden die Grundsteuer. Hierfür sind das Grundsteuergesetz, die Abgabenordnung und die Verwaltungsgerichtsordnung zu beachten. Klagen gegen die Grundsteuerbescheide sind – abgesehen von Berlin, Hamburg und Bremen – gegen die Gemeinden zu richten. Bevor in das Klageverfahren übergegangen werden kann, ist vorab ein Widerspruchsverfahren (Vorverfahren) durchzuführen. Erst wenn dieses erfolglos durchlaufen wurde, wird über die Klage entschieden werden. Wie gezeigt wird die Rechtswidrigkeit der Hebesatz-Erhöhung durch die Gemeinden nur schwer nachzuweisen sein.

Deutschlandweit wurden gegen die Grundsteuerwertbescheide und die Grundsteuermessbescheide der Finanzämter zigfach Einspruch eingelegt. Einige Klagen wurden von verschiedenen Finanzgerichten bereits abgewiesen, jedoch Revision zum BFH eingelegt. Eine endgültige Entscheidung des BFH oder des BVerfG steht noch aus. Gegen die Grundsteuerbescheide der Gemeinden sind Widerspruch und Klage zu den jeweiligen Verwaltungsgerichten zulässig. Die Erfolgschancen müssen natürlich im Einzelfall geprüft werden, erscheinen aber im Allgemeinen als eher gering.