NEUE GRUNDSTEUER AB 2025

Die Grundsteuer ist eine der wichtigsten Einnahmequellen der Städte und Gemeinden und wird zur Finanzierung öffentlicher Gebäude und Infrastruktur verwendet.

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hatte am 10.04.2018 die ‎Vorschriften für die Einheitsbewertung von Grundvermögen zur Berechnung der ‎Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt, da die Werte, auf denen die Berechnung beruhte, veraltet waren und daraus eine Ungleichbehandlung von Grundstücksbesitzern folgte. Deshalb musste der Gesetzgeber bis zum 31.12.2019 eine Neuregelung treffen. Diese treten nun am 01.01.2025 in Kraft

Ab 2025 erfolgt die Berechnung der Grundsteuer entweder nach dem Flächenmodell oder dem Bundesmodell. Wegen der stark gestiegenen Immobilienwerte soll ein drastischer Anstieg der Grundsteuer verhindert werden. Insgesamt haben sich 11 Länder dem Bundesmodell angeschlossen. Bayern, Hessen, Hamburg und Niedersachsen wenden künftig das Flächenmodell an, Baden-Württemberg ein modifiziertes Bodenwertmodell.

Das Bundesmodell legt den Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche, die Wohnfläche, Gebäudeart und Baujahr zur Berechnung zugrunde. Wie hoch die Steuer ausfällt, wird damit auch künftig in drei Schritten berechnet.

Die Bundesländer, die nicht das Bundesmodell anwenden, haben sich für ein Flächenmodell entschieden, das von Bundesland zu Bundesland etwas unterschiedlich ist.

Baden-Württemberg

In Baden-Württemberg wird die Grundsteuer künftig auf Basis der Bodenrichtwerte bzw. des Grundstückwertes ermittelt. Die Hebesätze legen die Gemeinden fest. Das Bundesmodell kommt hier also nicht zur Anwendung.

Gegen die Landesgrundsteuer im Falle der Grundsteuer B waren Musterklagen vor dem FG Baden-Württemberg anhängig. Die Klagen wurden abgewiesen, das Landesgrundsteuergesetz ist laut FG Baden-Württemberg verfassungsgemäß.

Bayern

Bayern wird künftig das Flächenmodell umsetzen. Die Entscheidung für das wertunabhängige Flächenmodell soll verhindern, dass die Grundsteuer allein aufgrund steigender Immobilienpreise automatisch immer weiter steigt. Diese bewusste Entscheidung gegen das Bundesmodell soll den stark steigenden Immobilienwerten in den bayerischen Städten wie München entgegenwirken.

Berlin

In Berlin kommt das sog. Bundesmodell zur Anwendung. Die Rahmenbedingungen für die Umsetzung der Grundsteuerreform wurden im Juni 2024 im Abgeordnetenhaus beschlossen. Der Hebesatz wird von 810 Prozent auf 470 Prozent gesenkt.

Bei den Messzahlen nutzt das Land Berlin seine Handlungsmöglichkeiten und passt diese an. Für Wohngrundstücke wird die Steuermesszahl 0,31 Promille betragen und für Nichtwohngrundstücke und unbebaute Grundstücke 0,45 Promille. Ziel soll laut Aussagen aus der Politik die Aufkommensneutralität sein, damit Wohnen durch die Reform im Durchschnitt nicht teurer wird.

Brandenburg

Das Land Brandenburg setzt die Grundsteuerreform mit dem Bundesmodell um. Noch gibt es nicht viele Informationen, wie es mit den Hebesätzen in Brandenburg weitergehen wird. Doch laut Angaben soll im November 2024 Klarheit herrschen. Das Land Brandenburg plant ein Transparenzregister. Hier soll für jede Kommune ausgewiesen werden, wie hoch der Hebesatz sein müsste, damit die Grundsteuerreform aufkommensneutral ist.

Bremen

Bremen wendet das Bundesmodell an. Die Messzahl für Wohngrundstücke bleibt bei 0,31 Promille, während die Messzahl für Nichtwohngrundstücke und unbebaute Grundstücke auf 0,75 Promille angehoben wird. Damit soll zugleich ein Anreiz gesetzt werden, unbebaute Grundstücke angesichts des Wohnraummangels auch zu nutzen.

Hamburg

Hamburg hat sich gegen die Anwendung des Bundesmodells entschieden und ein eigenes Landesgesetz zur Grundsteuer veröffentlicht. Die Grundsteuer wird ab 01.01.2025 nach dem sog. „Wohnlagemodell" berechnet. Demnach wird die Grundsteuer B für Wohngebäude vorrangig anhand der Grundstücksgröße, der Gebäudefläche und der Wohnlage des Grundstücks ermittelt. Bei der Wohnlage wird zwischen "normaler" und "guter" Wohnlage unterschieden. Basis für die Bestimmung ist das Hamburger Wohnlagenverzeichnis. Anfang Juli 2024 wurde bekannt, dass die Hebesätze für die neue Hamburger Grundsteuer ab 2025 für die Grundsteuer A 100 %, die Grundsteuer B 975 % und die Grundsteuer C 8.000 % betragen sollen. Die Messzahl für Nutzflächen soll 0,87 betragen, der Bereich Wohnen bleibt mit einer Messzahl von 0,7 besonders gefördert.

Hessen

In Hessen kommt bei der Umsetzung der Grundsteuerreform ein eigenes Flächen-Faktor-Modell zur Anwendung. Das hessische Finanzministerium hat Hebesatzempfehlungen für Hessens Kommunen berechnet. 

Mecklenburg-Vorpommern

Mecklenburg-Vorpommern wendet zur Umsetzung der Grundsteuerreform das sog. Bundesmodell an. In Mecklenburg-Vorpommern soll ein Transparenzregister veröffentlicht werden, in dem die Hebesätze veröffentlicht werden.

Niedersachsen

Niedersachsen wird die Grundsteuerreform durch ein Flächen-Lage-Modell umsetzen. Diese wird im Ergebnis einfache Lagen etwas niedriger und gute Lagen etwas höher besteuern. Ausgangspunkt der Berechnung sind Grundstücks- und Gebäudeflächen sowie wertunabhängige Äquivalenzzahlen. Berücksichtigt wird zudem die mögliche Teilhabe am kommunalen Nutzungsangebot durch den jeweiligen Grundbesitz. Verglichen mit dem Bundesmodell ist es einfacher verständlich und bedarf nur weniger Angaben. Auch gibt es keine automatischen Wertsteigerungen.

Nordrhein-Westfalen

Nordrhein-Westfalen hat sich zur Anwendung des Bundesmodells entschieden. Im Juni wurden Musterwerte veröffentlicht, die Kommunen informieren, wie hoch die Hebesätze sein müssten, damit die Grundsteuer aufkommensneutral erhoben wird. Zudem werden alle der Berechnung dieser Referenz-Hebesätze zugrundeliegenden Daten veröffentlicht.

Rheinland-Pfalz

Das Land Rheinland-Pfalz wendet das Bundesmodell an. Das FG Rheinland-Pfalz äußerte jedoch "ernstliche Zweifel" an der Verfassungsmäßigkeit der Regelung. Es hat deshalb mit Beschluss vom 23.11.2023 die Vollziehung des streitigen Grundsteuerwertbescheids ausgesetzt. In der Beschwerdeentscheidung des BFH bestätigte dieser die Bedenken. Bei korrekter Anwendung der Bewertungsvorschriften muss der Steuerpflichtige die Möglichkeit haben einen niedrigeren Wert nachzuweisen. Die konkrete Gültigkeit der Vorschriften war jedoch nicht Gegenstand der Entscheidung, sodass der BFH nur seine Zweifel äußern, jedoch nicht darüber entscheiden konnte.

Saarland

Das Saarland wendet zwar ebenfalls das Bundesmodell an, weicht jedoch bei der Höhe der. Steuermesszahlen ab. Die Kommunen erhalten Daten für die Neuberechnung der Hebesätze. Die einzelnen Städte und Gemeinden erhalten die hochgerechneten Grundsteuermessbeträge auf Basis der neuen Grundsteuerwerte innerhalb einer Bandbreite. Die Kommunen können diese nutzen, um die ab dem 1.1.2025 geltenden Hebesätze ab dem zweiten Halbjahr 2024 in den Räten festzulegen.

Sachsen

Das Bundesland Sachsen wendet zwar ebenfalls das Bundesmodell an, weicht jedoch (ähnlich wie das Saarland) bei der Höhe der Steuermesszahlen ab. Sachsen hat eine Hebesatzprognose für die Grundsteuer 2025 veröffentlicht. So wurde für jede Gemeinde in Sachsen berechnet, welcher Hebesatz für das Jahr 2025 für eine aufkommensneutrale Umsetzung der Grundsteuerreform voraussichtlich festgelegt werden müsste. Es handelt sich jedoch um keine Vorgabe für die Kommunen.

Sachsen-Anhalt

Das Land Sachsen-Anhalt wendet das Bundesmodell an. Hier sind bislang keine Abweichungen bekannt. Die Einführung eines eigenen Ländermodells wurde nach intensiver Prüfung abgelehnt, womit es bei der komplizierteren Methode verbleibt.

Schleswig-Holstein

Das Land Schleswig-Holstein wendet das Bundesmodell an. Es ist aber angedacht differenzierte Hebesätze anzuwenden, um flexible Lösungen für individuelle Sachverhalte bieten zu können. Dies soll der Einzelfallgerechtigkeit dienen. Es sollen angepasste Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke etabliert werden. Aktuell werden noch Probleme bearbeitet, die die verfassungsfeste Umsetzung betreffen.

Thüringen

Das Land Thüringen wendet das Bundesmodell an und nimmt hiervon bislang auch keine Abweichungen vor. Erklärtes Ziel ist lediglich, dass die Grundsteuerreform sich insgesamt aufkommensneutral auswirken soll. Die individuelle Höhe kann aber variieren.

1.Ab 01.01.2025 werden die Grundsteuerbescheide nach neuem Recht versendet. Die Verfassungsmäßigkeit der Reform im Einzelnen ist noch nicht abschließend geklärt.

2.Je nach Bundesland wird künftig das Bundesmodell oder das Flächenmodell zur Berechnung der Grundsteuer angewendet.

3.Die Anpassung der Hebesätze lässt bei den Steuerpflichtigen die Angst vor zunehmender Steuerlast wachsen. Das könnte zu einer Verringerung der Attraktivität des Standorts Deutschland führen.

Die Politik hat immer betont, dass die neue Grundsteuer möglichst aufkommensneutral sein soll, ob dies in Angesicht der klammen Kassen bei den Kommunen auch tatsächlich so sein wird, wird man sehen. Im Moment ist eher davon auszugehen, dass die Belastungen für die Steuerpflichtigen weiter steigen. Zudem gibt es ernstliche Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodells, daher ist in den nächsten Jahren damit zu rechnen, dass diese Frage wiederum das Bundesverfassungsgericht beschäftigen wird.