IMMOBILIEN AUS STEUERLICHER SICHT BETRACHTET

In der Automobilbranche spürt man derzeit einen gewissen Umbruch, so beschäftigen die Unternehmer globale Themen wie Elektromobilität oder Direktvertreib der Hersteller, aber auch individuelle Themen wie der Mangel an Unternehmensnachfolgern. Daher stellen sich viele Unternehmer die Frage, was mit der Autohausimmobilie passieren soll, wenn die Betriebsgesellschaft verkauft oder stillgelegt wird.

Typischer Fall aus der Praxis

Ein Unternehmer betreibt ein Autohaus in einer Betriebs-GmbH, von der er zu 100 % Gesellschafter ist. Die Be­triebsimmobilie, die an die Betriebs-GmbH vermietet wird, steckt in der Besitz-GmbH & Co. KG an der der Unternehmer ebenfalls zu 100 % beteiligt ist. Die Besitz-GmbH & Co. KG hat Einkünfte aus Gewerbebetrieb und die Betriebs­immobilie stellt Betriebsvermögen dar.

Der Unternehmer will die Betriebs-GmbH verkaufen, die Betriebsimmobilie jedoch behalten und weiter an das Autohaus zu vermieten.

Eine Entnahme der Betriebsimmobilie aus dem Betriebsver­mögen in das Privatvermögen ist in den meisten Fällen nicht lukrativ, da ansonsten die stillen Reserven, die in der Be­triebsimmobilie stecken, versteuert werden müssten. Daher bleibt nur die Zurückbehaltung im Betriebsvermögen.

Unterliegen die Erträge der Gewerbesteuer?

Grundsätzlich unterliegen die GmbH & Co. KG, aber auch die GmbH der Gewerbesteuerpflicht. Daher könnte man auf die Idee kommen, dass es doch sinnvoller wäre, die Be­triebsimmobilie in das Privatvermögen zu überführen, damit die Einkünfte aus der laufenden Vermietung nicht mit der Gewerbe­steuer belastet werden.

Dem ist aber nicht so, da das Gewerbesteuergesetz die er­weiterte Gewerbesteuerkürzung vorsieht. Nach dem Gesetz entfällt auf Antrag die Gewerbesteuerpflicht für diejenigen Unternehmen, die kurz gesagt, ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Ka­pitalvermögen verwalten oder nutzen. Danach unterfallen die Mieterträge einer Immobilien-GmbH oder einer Immobi­lien-GmbH & Co. KG nicht der Gewerbesteuer.

Das Gesetz privilegiert nur das Verwalten und Nutzen der ei­genen Immobilie. Die Begünstigung gibt es folglich nur in diesem engen Rahmen. Wird das Unternehmen darüber hin­aus noch gewerblich tätig oder vermietet es Betriebsvorrich­tungen mit (auch wenn nur geringfügig) oder betreibt es ei­nen gewerblichen Grundstückshandel, hat das erhebliche steuerliche Folgen. Das Unternehmen wird in Gänze gewerblich infiziert und somit unterliegen sämtliche Einkünfte, also auch die Einkünfte aus der Vermietung der eigenen Immobilie der Gewerbesteuer. Diese Einschränkung gilt sowohl für eine GmbH als auch für eine GmbH & Co. KG.

Gegenüberstellung GmbH und GmbH & Co. KG (vereinfacht dargestellt)

Es stellt sich daher die Frage, in welcher Gesellschaftsform die Immobiliengesellschaft fortgeführt werden sollte. Bei ei­ner Personengesellschaft wird das steuerliche Ergebnis ge­sondert und einheitlich festgestellt und den Gesellschaftern hinzugerechnet und mit dem persönlichen Steuersatz ver­steuert. Eine Kapitalgesellschaft bewirkt im Gegensatz dazu zunächst eine Abschirmwirkung auf Ebene der Gesellschaft.

(Auf die Berücksichtigung der Kirchensteuer wurde aus Ver­einfachungsgründen verzichtet.)

Betrachtet man nun die zwei Berechnungen, dann ist steuer­lich die Immobilien-GmbH attraktiver, wenn das Kapital in der Gesellschaft gebündelt und z.B. ein neues Objekt ange­schafft oder das Altobjekt entschuldet werden soll.

Man darf in der obigen Gegenüberstellung jedoch nicht ver­gessen, dass im Fall der GmbH & Co. KG eine Komplettver­steuerung schon stattgefunden hat. Im Fall der Immobilien-GmbH steckt der Gewinn noch in der Gesellschaft. Soll im Fall der Immobilien-GmbH das Geld in einem zweiten Schritt an den Gesell­schafter ausgeschüttet werden, dann fällt noch Abgeltungs­steuer an.

(Auf die Darstellung des Teileinkünfteverfahrens wurde aus Vereinfachungsgründen verzichtet.)

Bei der Immobilien-GmbH besteht nach Ausschüttung eine Steuerbelastung von insgesamt Euro 30.427 (Körperschaft­steuer und Abgeltungssteuer), während im Vergleich bei der Immobilien-GmbH & Co. KG eine Steuerbelastung von Euro 35.448 (persönlicher Steuersatz) anfällt. Somit ein Unter­schied von Euro 5.021. Dieser erhebliche Unterschied ist darauf zurückzuführen, dass eben keine Gewerbesteuer anfällt und somit das bekannte Gewerbesteueranrechnungspotential bei der Einkommensteuer im Falle einer GmbH & Co. KG hier wegfällt.

Abschließend kann festgehalten werden, dass die Im­mobi­lien-GmbH eine steuergünstige Gestaltungsalternative sein kann, vor allem, wenn der Gewinn in der Gesellschaft für Reinvestitionen oder Entschuldungen gebündelt werden soll. Andererseits gibt es auch immer wieder Konstellationen, bei denen die Rechtsform einer Personen­gesellschaft, z.B. einer Immobilien-GmbH & Co. KG sinn­voller ist. Der Einzelfall entscheidet.

1. Sowohl die Mieterträge einer Immobilien-GmbH als auch einer Immobilien-GmbH & Co. KG bei der Vermietung aus­schließlich eigenen Grundbesitzes unterfallen nicht der Ge­werbesteuer.

2. Die Befreiung von der Gewerbsteuer wird aber nur in ei­nem sehr engen Rahmen gewährt. Jede weitere gewerbliche Tätigkeit ist schädlich und infiziert das gesamte Unterneh­men, so dass die Befreiung insgesamt wegfällt.

3. Eine Immobilien-GmbH kann eine vorteilhafte Gestal­tungsvariante sein, insbesondere dann, wenn die Mieterträge in der Gesellschaft gebündelt werden sollen, um die Immobilie schneller zu entschulden oder neue Ob­jekte zu erwerben.

Gerade auch für neu anzuschaffende Immobilien, ist zu überlegen, ob diese im steuerlichen Privatvermögen oder im Betriebsvermögen gehalten werden sollen. Für das Halten im Privatvermögen wird oft angeführt: „Dann kann die Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkauft werden!“ Dieses Argument zählt aber nicht, wenn gar keine Absicht zum Verkauf besteht, z.B. weil Immobilien als dauernder Bestandteil des Vermögens gesehen werden. Dann wird der Vorteil der laufenden Steuerersparnis umso interessanter. Im Übrigen, eine maßvolle Umschichtung der Immobilien ist auch im betrieblichen Bereich möglich. Wird die Immobilie 6 Jahre gehalten, dann kann ein Verkaufsgewinn über eine sog. 6b-Rücklage neutralisiert werden.

Das Interessante an der Sache ist, es stehen verschiedene Alternativen mit unterschiedlichen Vor- und Nachteilen zur Auswahl und man kann sich die Alternative raussuchen, die am besten passt.